聚财略恒大资产拍卖能险中求富贵吗？

恒大的不良资产处置速度正在加快聚财略。

在阿里拍卖和京东资产交易平台上，"恒大系"多家公司不良债权被中国长城资产管理股份有限公司集中挂牌出售，债权涉及总金额约 113 亿元。

恒大的资产拍卖当中有没有财富盛宴，有没有机会捡漏？

未来恒大物业等资产又将如何处置？

1 拍卖资产良莠不齐

据悉，这些不良债权涉及北京、广州、天津、成都、郑州、贵阳、南昌、宁波、无锡等 9 个城市的 12 个项目，抵押物包括土地、在建工程和房产等。

其中，天津山水城投资的债权规模最大，达 24.77 亿元，抵押物为天津武清区恒大山水城项目 1204 套房产，其中现房 152 套，在建 1052 套。

此外，成都津金江房地产、郑州恒泽通健康置业、北京恒房兴置业、贵阳 3 家关联公司及恒大集团自身债权涉及金额均超过 10 亿元。

据阿里拍卖显示，成都津金江房地产有限公司（以下简称"成都津金江"）债权总额 477,692,190.84 元，抵押物为成都市新津县新平镇迎先村十组等的 5 宗土地使用权、恒大珺临阁小区 13 套住宅（含 13 个配套车位）和 941 个车位、恒大翡翠华庭小区 44 套现房商铺。

北京恒房兴置业有限公司债权总额 13.87 亿元。北京恒房兴主要开发项目为北京市房山区"新御峰"项目，目前正常销售运营中。该项目是少有的有诸多亮点的，首先，恒大系出险后，银行、总包与属地城投公司联合监管项目公司及资金账户，未售抵押资产权属清晰；其次，该项目抵押物已开售，住宅规划均为板楼，一梯两户，户型布局合理聚财略，产品设计可满足刚需、改善型等多种需求，有利于销售方案顺利实施。

不过此次这 12 个项目不良债权自身和抵押资产质量良莠不齐，有项目本身经营正常，也有项目处于正常销售，不过也有的抵押资产为尚未完工的项目用地及楼盘；甚至还有资产位于县城之下的村镇上。比如，成都津金江新津县新平镇迎先村十组等 5 宗土地使用权的变现能力就十分值得关注。

值得注意的是，其中有一笔超过 10 亿元的为恒大地产集团有限公司的债权。债权总额 10.92 亿元，其中债权本金 9.59 亿元，利息 1.33 亿元，担保方式为抵押，抵押物为广东省广州市天河区黄埔大道西 128 号 1908 房等 25 套。

2 险中求得富贵吗？

恒大资产的拍卖，引得了业内人士的高度关注。

曾经还出现过众人哄抢恒大法拍资产的事情。

阿里拍卖平台上线了一个对恒大地产集团有限公司 1.2 亿元债权拍卖的项目，起拍价仅 1 元，保证金 6000 元。

从拍卖公告看，此次拍卖的债权实际上是恒大系公司上海丰涛置业有限公司（下称上海丰涛）欠上海早田信息科技发展有限公司（下称上海早田）的工程款、保证金、补偿款及利息。

共有 220 人参与了竞拍，开拍后竞价频频，竞买号" S6619 "的竞拍者竟然以 1003.6 万元拍下恒大 1.2 亿元的债权。结果令人咋舌。

相比如此高价拍下恒大 1.2 亿元债权，还有不少人想以小博大，比如说花 30 万元，买下了恒大 9800 万元的债权，有人花 6.76 万元买下了价值 5000 万元的欠条；有人用 30.4 万元拿下了 9800 万元的债权；还有人用 30.5 万元拍得了 4500 万元的债权。

以 30 万元买下恒大 9800 万元的债权聚财略，万一恒大真的还钱了，这收益率得涨到 33300%！

因而，不少"有胆识"的人想要"富贵险中求"。但恒大的债权并非稳赚不赔，其中蕴藏着巨大的风险。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，恒大这些拍卖的资产都是有债务的，有的是有法律争议的，因此竞拍这些资产要注意它们是有瑕疵的资产，因而要小心。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此类事件只能用一个词来形容，即"唏嘘"。他说，恒大的教训是很大的，此时变卖资产，已经是迫不得已，且是债务方面违约所带来的，恒大的资产项目拍卖也会被压价。

那些淘金恒大资产拍卖的人士，是否能够获得实现"富贵险中求"呢？2023 年 3 月，中国恒大曾公布过一份债务重组方案，曾经提到如果恒大破产清算，按照不同组别的债权人权益预估，最高有望拿到 9.34% 的本金，最低的只有 2.05% 本金。

有知情人士说，有公司专门以较低的价格收集类似于恒大这种资不抵债公司的债权，达到一定程度后，就可以在香港申请对恒大进行清盘申请。北京盈科律师事务所律师费如国说，当一家公司无法支付到期债务，或者被认为是财务上不可持续时，债权人、公司股东或公司本身可以向法院申请清盘令。

这样，债权人就可以通过清算回收一部分资产。据悉，这个回收比率在 3% 左右。

3 恒大物业花归谁家？

随着恒大资产拍卖的进程加快，恒大集团旗下两块最主要的资产恒大汽车和恒大物业的归属也再次引起众人的关注。

其中恒大汽车 ( 00708.HK ) 因为 2024 年业绩没有公告，因而自 2025 年 4 月 1 日起停牌。2024 年，恒大汽车中报显示其营收只有 3837 万，亏损却有 202.57 亿元。

虽然恒大汽车亏损累累，但是其新能源汽车的生产资质还是两次吸引了潜在买家。2023 年 8 月，恒大汽车发布公告称，其获得由阿联酋国家主权基金持股的上市公司纽顿集团战略投资，交易完成后，纽顿集团对恒大汽车持股比例占扩大后已发行普通股总数的 27.5%。2024 年 4 月，恒大汽车与纽顿集团签订的战略投资协议宣告终止。

2024 年 5 月，恒大汽车再次宣布有潜在买方将收购公司 29% 股份。不过，从潜在买方决定收购恒大汽车股份到最后终止交易，仅不到 6 个月，于 2024 年 10 月 25 日终止股权转让。

今年 3 月 26 日又传出，华望汽车技术（广州）有限公司将收购恒大汽车南沙工厂。但随后该消息就被华望汽车的控股股东广汽集团在其公众号上辟谣，称曾未与与恒大汽车或其他主体就南沙工厂收购事宜进行过任何形式的接洽。

随后，恒大汽车就销声匿迹了。在业内看来，恒大汽车想要翻盘几乎不可能，等待的只能是破产清盘。

而恒大的另一大资产恒大物业的资产质量就好得多。年报显示，恒大物业 2024 年的营收增长了 127.57 亿元，增长了 2.2%；净利润 10.21 亿元，同比下降 33.75%。

在众多资本的眼中，恒大物业可是一个香饽饽。首先是 , 来自克而瑞的数据显示，恒大物业的管理面积排名行业第四位，在管面积 5.78 亿平方米，低于万科云、碧桂园服务和保利物业，其次是恒大集团挪用了恒大物业 134 亿元现金，目前恒大物业正在通过诉讼的形式追讨。

如果恒大的资产拍卖问题解决之后，必将要解决恒大物业的股权归属问题。那时，恒大物业花归哪家，将会左右整个物业行业的格局。曾经传出，合生创展收购恒大物业 51% 的股权，而且当时碧桂园服务和万物云想收购恒大物业，但最终没有成行 , 如今这两家公司都没有能力再收购恒大物业的股权了。

而物业公司当中的华润万象生活，虽然有着市值第一的光环，但是在管面积仅在 4.13 亿平方米，而且华润万象生活也在尝试做并购。不过，双方是否有缘，目前还很难说。

在恒大资产上架拍卖之后，恒大物业的股价略有上涨，未有异常波动。

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